W czasie pandemii koronawirusa nie można pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania, ani wypowiedzieć mu umowy. Nawet po zakończeniu pandemii sprawy sądowe mogą ciągnąć się latami. Czy w praktyce eksmisja dzikiego lokatora jest możliwa?

Pani Ewa z Gliwic kupiła mieszkanie na kredyt, które miało w przyszłości być zabezpieczeniem dla jej dzieci. Kobieta samotnie wychowuje je po tragicznej śmierci męża w wypadku samochodowym. – Trzy lata temu wynajęłam mieszkanie sympatycznemu małżeństwu. Oboje mieli dobrze płatną pracę i rokowali na dobrych najemców. Nagle z dnia na dzień przestali mi płacić za wynajem. Obiecywali, że zrobią to następnym razem, podawali kolejne terminy, ale ich nie dotrzymywali – opowiada pani Ewa.

Chociaż małżonkowie nie stracili pracy, nie płacili za mieszkanie. Zalegali z płatnościami za osiem miesięcy. Właścicielka lokalu zadłużyła się, bo nie stać jej było na płacenie kredytu i czynszu za dwa mieszkania. Wypowiedziała lokatorom umowę o najem, ale oni nie wyprowadzili się. Tłumaczyli, że mają wrażliwe dziecko, które może ciężko znieść przeprowadzkę i nie mają gdzie się podziać.

Wtedy pani Ewa nawiązała kontakt z agencją detektywistyczną, która zajmuje się zbieraniem informacji na temat nierzetelnych płatników. Prywatny detektyw przez kilka dni obserwacji najemców ustalił, że mają oni zdolność do regulowania czynszu oraz alternatywne miejsca do zamieszkania.

Kolejnym krokiem były podjęte przez agencję negocjacje z lokatorami. Eksmisja nie była konieczna. Mediator wykorzystując zebrane przez detektywa informacje już po kilku godzinach od rozpoczęcia rozmów doprowadził do skutecznego, a co najważnisjze dobrowolnego opuszczenia lokalu.

Autor: detektywi.net
Autor: detektywi.net

Nie używali ani siły ani też nie kwaterowali “osiłków” w lokalu. W tym przypadku perspektywa mieszkania z obcymi osobami i zapewnienie lokalu zastępczego na kilka dni było kluczem do sukcesu – tłumaczy detektyw Bartosz Weremczuk.

Jak pozbyć się uciążliwego lokatora?

Podobna sytuacja była w Warszawie, gdzie nieuczciwy lokator nie chciał opuścić wynajmowanego lokalu. Mężczyzna nie tylko zalegał z czynszem, ale też dewastował mieszkanie i wynosił wyposażenie. Uprzykrzał również życie mieszkańcom, organizując całonocne imprezy z głośną muzyką i zaśmiecał części wspólne.

Kiedy nie pomagały interwencje policji, administracji i sąsiadów, a także prośby właścicieli mieszkania, aby lokator je opuścił, poproszono o pomoc mediatorów, którzy po negocjacjach skłonili mężczyznę do wyprowadzenia się. Detektywom udało się też odzyskać część ukradzionego przez nieuczciwego lokatora wyposażenia.

Uciążliwy lokator pomimo wielu deklaracji uregulowania zaległego czynszu i wyprowadzki, nie uczynił tego. Wskazując konkretny termin opuszczenia lokalu, umożliwiał nawet oglądanie mieszkania potencjalnym najemcom. Niestety na kilka dni przed wprowadzeniem się nowych lokatorów odmówił opuszczenia lokalu. Małżeństwo które zrezygnowało z dotychczasowego mieszkania pozostałoby bez dachu nad głową, gdybyśmy nie podjęli działań – opowiada detektyw Weremczuk.

Negocjacje przeprowadzone przez osobę, która nie jest emocjonalnie zaangażowana w konflikt, to szansa na pozbycie się niechcianych lokatorów. Proces o eksmisję najemcy trwa średnio dwa lata. Jeżeli pozwany złoży apelację do sądu, trzeba doliczyć kolejne dwa lata. Kolejne miesiące może zabrać procedura eksmisji dłużnika przez komornika.

Eksmisja lokatora jak marzenie

Jak podkreśla adwokat Klaudia Mielczarczyk, żeby legalnie usunąć niechcianego lokatora, trzeba wraz z pozwem o eksmisję złożyć do sądu wniosek o zabezpieczenie roszczenia na czas trwania postępowania. W przeciwnym razie uciążliwego najemcę można usunąć z mieszkania tylko na mocy prawomocnego wyroku eksmisyjnego.

– Każda osoba, która wkracza do wynajmowanego mieszkania, nawet jeżeli jest to jego właściciel, może ponieść odpowiedzialność karną z tytułu naruszenia miru domowego. Jeżeli właściciel nie złoży pozwu o eksmisję, najemca może wystąpić do sądu z pozwem o przywrócenie naruszonego posiadania – podkreśla prawniczka.

Jak dodaje adwokat, tylko sąd może ustalić, która ze stron ma rację. Należy więc wypowiedzieć umowę najmu na piśmie, wyznaczyć termin opróżnienia lokalu, a potem skierować do sądu pozew o eksmisję wraz z wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia. Podstawą do wypowiedzenia umowy może być to, że najemca nie płaci czynszu. Przyczynę należy podać w wypowiedzeniu, w przeciwnym razie może być ono nieskuteczne.

Po przeprowadzonej rozprawie sąd wyda wyrok, w którym może orzec opróżnienie lokalu. Nie zawsze można eksmitować dzikiego lokatora na bruk. Sąd w wyroku może (ale nie musi) określić lokal zastępczy dla najemcy. Może go wskazać lokator, gmina lub właściciel mieszkania, które bezprawnie zajmuje najemca. Po zmianie przepisów w ubiegłym roku, gmina nie ma ustalonego terminu na wskazanie takiego lokalu. Wcześniej miała na to sześć miesięcy.

Dopiero, kiedy mamy prawomocny wyrok sądu, opatrzony klauzulą wykonalności, można przeprowadzić eksmisję. Składamy wniosek do komornika, a ten najpierw wzywa lokatora do opuszczenia mieszkania, dając mu na to określony termin. Po upłynięciu tego terminu komornik w asyście policji przystępuje do opróżnienia lokalu.

Właściciel naraża się na odpowiedzialność karną

– Obecne przepisy dotyczące prawa własności i ochrony lokatorów stawiają na przegranej pozycji właścicieli lokali, którzy z bezsilności i w akcie desperacji podejmują często radykalne kroki, aby odzyskać posiadanie swojej własności. Jesteśmy przeciwni wykorzystywaniu złego prawa i opieszałości sądów, ale też nie zgadzamy się na siłowe rozwiązywanie takich konfliktów – mówi prywatny detektyw i mediator Bartosz Weremczuk.

Właściciele, którzy mają problem z dzikimi lokatorami, szukają różnych rozwiązań na odzyskanie swojej nieruchomości. Pomysłowość i konsekwencja niektórych może powodować uśmiech na twarzy, dopóki sprawą nie zajmie się prokurator.

Kilka lat temu jeden z użytkowników serwisu wykop.pl poprosił użytkowników o pomoc. Mieli oni zamieszkać z “dzikimi lokatorami” i uprzykrzyć im życie zmuszając do wyprowadzki. Na apel odpowiedziało dwóch rosłych “wykopowiczów”, którzy wprowadzili się do okupowanego mieszkania i doprowadzili do opróżnienia lokalu.

Mężczyźni nie używali siły, ale oświadczyli, że będą mieszkać i nagrywać wszystkie poczynania swoich współlokatorów, a następnie publikować w sieci. Lokatorzy okupujący od kilku lat mieszkanie początkowo nie odpuszczali i prosili o interwencję policję. Ta jednak podczas interwencji odesłała strony do sądu, który miał rozstrzygnąć spór.

Czy wykopowicze mając prawo do przebywania w lokalu na podstawie zawartej z właścicielem umowy najmu dopuścili się przestępstwa? Okazuje się, że działanie mężczyzn nie musiało być ocenione jako zgodne z prawem. Nowelizacja Kodeksu karnego z dnia 7 stycznia 2016 r. wprowadziła do art. 191 kk paragraf 1a, który uczynił z uporczywego utrudniania korzystania z lokalu przestępstwo.

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Źródło: wykop.pl

Eksmisja w czasie pandemii koronawirusa

Teraz sytuacja się skomplikowała się jeszcze bardziej, bowiem w czasie trwania pandemii koronawirusa do końca czerwca tego roku nie można najemcy wypowiedzieć umowy, podnieść mu czynszu i eksmitować go z mieszkania. Taki przepis pojawił się w specustawie nazywanej tarczą antykryzysową. Nie dość tego, w tym czasie najemca może nie płacić czynszu właścicielowi.

– W czasie obowiązywania specustawy sąd może nie przyznać właścicielowi odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, bo najemca może podnieść argument, że eksmisja została zawieszona do końca czerwca przez specjalne przepisy wprowadzone w czasie epidemii – mówi Klaudia Mielczarczyk.

Na początku maja minister rozwoju Jadwiga Emilewicz zapowiedziała, że będą dopłaty do czynszów dla osób, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej z powodu pandemii. Dopłaty mają pokryć 75 proc. kosztów czynszu przez nawet pół roku. Miesięczna pomoc może wynosić do 1500 zł. Dopłaty ruszą 1 lipca, ale będą obowiązywały od 1 kwietnia. Wnioski trzeba składać do gminy.

Trzeba jednak spełnić pewne warunki. Dochód na osobę w gospodarstwie jednoosobowym nie powinien przekraczać 2100 zł brutto, a w wieloosobowym – 1500 zł brutto. Jeżeli dochód jest wyższy, pieniądze przewyższające tę kwotę będą odejmowane od planowanej wypłaty. Ważny jest też metraż mieszkania. Dopłaty otrzymają osoby samotne, których mieszkanie nie przekracza 35 mkw., dwie osoby – do 40 mkw., trzy osoby – 45 mkw., cztery osoby – 55 mkw, pięć osób – 65 mkw.

Eksmisja czy mediacje

Okazuje się, że w obecnych realiach prawnych nie można liczyć na pomoc państwa. Eksmisja z praktycznego punktu widzenia jest niemożliwa. Jednym ratunkiem jest wynajęcie skutecznych mediatorów, którzy przeprowadzą skuteczne negocjacje z najemcą, nie uciekając się do rozwiązań siłowych.

Masz problem z dzikim lokatorem? Nasi detektywi i mediatorzy pomogą Ci odzyskać nieruchomość. Skontaktuj się z nami!

Zobacz też: Niechciany lokator może napsuć dużo krwi. Od wyroku do eksmisji może minąc kilka lat